平滑周期波动

　　一直以来，香港新鸿基的商业经营模式被视为对抗房地产业周期波动的一剂良方。近期房地产市场的调整，让内地开发商和投资基金开始重视商业地产对业绩的稳定作用。

　　业内专家指出，支撑新鸿基渡过地产寒冬的重要金融资源就是出租物业的稳定收益。无论高峰低谷，新鸿基的出租物业每年都可提供40亿港元左右的经营盈利，从而使公司即使在行业最低迷的时期，仍可保持高额的净经营现金流；正是这些现金支撑着公司开发物业的“轮转”运营。

　　除了稳定的租金收益，商业地产尤其是城市核心区商业地产具备很强的保值能力。这也是众多安全性资本涉足商业地产项目的主要原因。

　　国内首只私募房地产基金高和投资的合伙人苏鑫指出，“在市场下行周期，商业受到的影响不大，而在市场反弹时，也没有出现暴涨；这正是安全性资本的投资偏好。今年我们看好一线城市的商办物业市场，原因是在目前高风险的地产市场中，民间投资者重点考虑安全性。商办物业的收益率能抵御通胀，也就为民间资本提供了避险场所。”

　　今年以来，商业地产的销售态势好于住宅。国家统计局公布的数据显示，前三季度，全国商品房销售面积6.32亿平方米，同比增长8.2%。其中，商品住宅销售面积增长5.8%，办公楼增长27%，商业营业用房增长33.2%。前三季度，商品房销售额3.19万亿元，同比增长15.9%。其中，商品住宅销售额增长11.2%，办公楼和商业营业用房分别增长49.9%和48.2%。

　　中金公司报告指出。今年以来，商业地产销售增速高于住宅的态势没有改变。商业和办公楼的销售良好，销售单价分别上涨8%和25%，明显好于住宅。

　　海通证券分析师涂力磊指出，传统住宅市场通过囤地、购买稀缺优质土地资源的盈利模式已经开始出现瓶颈。未来更大的利润来自快速周转和产品差异化。而商业地产则具备市场培育的价值增长链，这使得商业地产在未来的发展中可以继续保持较高的价值空间。

　　警惕运营风险

　　与住宅相比，商业地产对资本规模、运营水平、价值培育等方面的要求更高。运营商的招商、管理和聚客能力决定了商业地产的基础价值。

　　今年以来，商业地产的“人气”显著上升。但是对于商业地产投资客来说，出手之后能否获得理想的收益，还很难确定。业内人士指出，主要原因在于商业地产投资有别于住宅投资，物业优劣的评判较为复杂，投资回报率差别很大，其中，商业的运营风险不可忽视。

　　“一般而言，最有价值的商业地产项目就是当地地段最好的商铺。不过这一‘金科玉律’正在逐步改变。在现代商业中商业地产的价值除地段因素之外，更受经营性质的主宰，商业地产的价值越来越受到经营定位的制约，商业地产的‘特色’更为关键。”一位商业地产专家说。

　　商业地产拒绝快进快出，真正的商业地产需要经过一定时期的专业运营才能达到价值提升，短期炒作以及暴利在商业投资领域并没有多大空间。因此，专家提醒，投资商业地产要理性和耐性，稳健型的投资者更合适投资商业地产。

　　今年以来，商业地产迎来投资热潮，一线城市写字楼、商铺等业态的价格逐渐攀升，与住宅相比的“价值洼地”也逐渐被填平。由此，投资者更应关注商业地产的运营风险。

　　以北京为例，DTZ戴德梁行公布的数据显示，第三季度，北京甲级写字楼的租金保持两个季度上升，达到160.65元/月/平方米，比第二季度提升3.36%；写字楼销售价格也是稳中有升，均价从二季度的33607元/平方米上升至34736元/平方米。

　　在售价上升的影响下，三季度以来，一线城市商铺的收益率有所下滑，部分区域商铺的收益率已降至5%以内。商业专家指出，投资商再介入时应对项目地段、交通、开发商资质等更多因素进行综合的考虑，警惕市场风险。