从1998年到2007年，中国的房地产市场经历了长达十年的飞速发展，繁荣了经济的同时也造就了无数的富豪。作为国民经济的支柱产业，房地产做出了莫大的贡献。
2007年，房地产市场骤然出现了井喷之势，高达每平米上万元甚至几万元人民币的楼盘在各地涌现，"地王"也成为了2007年地产圈的流行词汇。房价高企，国内投资渠道的缺乏让资金大量流入房地产市场，再加上国际"热钱"的涌入，房市和股市神话一样，成为了高额回报的投资行业。
2007年中国房地产市场的泡沫化趋势引起了各方的关注，年终中央经济工作会制定的货币从紧政策调控信号强烈，部分一线城市房价应声而落，近日央行2007年的第六次加息让调控效果更加明显。虽然国家在2007年对房地产市场的调控曾被人调侃为"空调"，但年底调控力度的骤然加强引起了人们对2008年"调空"房地产市场的担忧；融资渠道的单一和银根紧缩让高负债率的房地产企业从2007年的"地王"转而面临2008年的"死亡"威胁；为了生存和发展，有越来越多的房地产企业加入了二三线城市的争夺……
面对十年来首次从紧的货币政策和奥运经济的拉动，中国房地产企业将何去何从？国家政策、地方政府的发展冲动和开发商的逐利本能将会进行怎样的博弈？种种迹象表明，2008年的中国房地产市场，注定会与以往不同。
多方利益博弈：调控→空调→调空？
2007年，针对国内房地产市场的无序竞争和房价的飞速上涨，国家宏观调控重拳迭出：
1月17日，国家税务总局下发《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。通知宣告自2月1日起从严征收土地增值税；
3月17日，央行宣布，3月18日起，同步上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点，打响了全年六次加息的第一枪；
6月10日，商务部、国家外汇管理局发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。通知强调，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。四个月后，国家发改委联合商务部发布了《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，进一步限制外资进入二级市场；
9月27日，央行、银监会共同发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，严格规范住房消费贷款管理，明确贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定……
以12月初的中央经济工作会议为界，国家有关部门在金融、土地、税收、住房保障等各个方面祭出了宏观调控的组合拳。中央调控的态度和决心毋庸置疑，但调控效果如何呢？
作为国家调控重点的房价，似乎充满韧性，在2007年一波波的调控风暴中逆势而行，和中国股市的火爆并肩前进。
国家发改委价格司司长曹长庆在接受中国政府网在线访谈时透露，2007年11月份，中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之七点五，新建商品住房销售价格同比上涨百分之十二点二；今年1至11月，中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之七点三，其中，新建商品住房销售价格同比上涨百分之七点九。
于是，有人把2007年的房地产调控称之为"空调"。
分析人士指出，中央的调控政策如果更多的把着眼点放在遏制房价上涨上，则根本无法缓解目前供不应求的现状。只有尊重经济的基本供求规律，加大力度提高两限房、廉租房、经济适用房、小户型等保障型住房的比例，加大打击囤地捂盘等行为才是调控手段应该重视的根本问题。
