从GoogleEarth俯瞰北京奥运区的巨大变化与紧张的施工进程，我们意识到这个历史名城北部中轴线附近的广阔区域正在因2008年奥运会的准备工作而经历着巨大的、并且可能是永久性的转变。人们在对奥运场馆和奥林匹克公园设计的创意和对北京市相关基础设施投入的规模发出惊叹的同时，对后奥运时期场馆持续有效的使用以及对北京市社会经济、居民日常生活的潜在影响也产生了关注。
公众对后奥运时期投资回收和场馆使用的关注有其历史渊源。依照奥运举办城市的经验，投资回收和场馆使用有着多方面的问题。如果建设基础设施和奥运场馆的投资不能如期回收，这将会直接影响到举办城市财政收支与居民生活水平的提高，该城市未来的市政建设也将遭受负面影响。
1976年加拿大蒙特利尔奥运会后的资金回收仅为期望值的5％，相关的财政负担直到2006年仍然是当地政府需要面对的问题之一。北京筹备与奥运相关的城市和场馆建设投资量在历届奥运举办城市中排位靠前。据估计，北京市与奥运相关的场馆新建、扩建工程数目已达到32个，相应的辅助设施众多。与奥运区交通相关的道路改建、扩建，地铁、轻轨系统的升级，以及机场扩建等工程的投入在奥运历史中也是空前的。因而人们对后奥运时期的场馆使用等方面的强烈关注有其道理。
从奥运与总体经济的角度，著名经济学家厉以宁教授认为北京作为中国的政治经济中心，在后奥运时期会有足够的投资热点支持未来经济增长。新的投资增长点可以弥补奥运带来的特殊的、超常规的经济供给与需求。此外，奥运对北京产业和经济体系的影响会持续下去，而中国的经济发展趋势也会防止明显失业问题的发生。厉教授认为，后奥运时期的经济会与中国经济改革的进程息息相关。
从北京奥运开发、投资模式与城市化进程的需要来进行分析，北京的城市开发与大型体育盛会的联系早有先例。亚运会与朝阳区的发展关系紧密。当前奥运会场馆建设以及相关道路、交通的投资令“北京模式”特点显著。自从洛杉矶奥运会以来，奥运开发与城市旧区重建或是新区开发直接相关。利用举办奥运的开发投资进行旧城改造在成熟的市场经济较为普遍。
相关的典型例子是悉尼奥运会，以及将于2012年举办的伦敦奥运会。伦敦奥运对当地的中远期影响涉及房地产开发和建造活动、可持续发展、城市旧区改造及基础设施建设。据称这将是未来西欧地区规模最大的建造和城市改造工程之一。从伦敦奥运举办机构提供的建设步骤、方式及远景规划来看，似乎与悉尼奥运规划建造模式有着“一脉相承”的关系。
通过奥运会的举办进行新区开发和基础设施投资在新兴的市场经济比较典型。除了1992年巴塞罗那和2004年雅典奥运以外，明年的北京奥运将是另一个典型。因此，后奥运时期场馆使用的问题与“北京模式”的成功与否关系紧密。
与希腊雅典奥运会相比，北京奥运的巨大投入是以中国城市经济近20年来的快速稳定发展和城市基础设施、住房、商用物业的相应巨大需求为依托的。我认为，对后奥运时期场馆等问题的讨论应集中在如何合理规划、建造和营运的问题上，而不是需不需要的问题。
与悉尼相比，从场馆使用的潜在需求角度看，悉尼人口接近500万，澳大利亚人体育意识强烈世界闻名，因而体育场馆使用率较高。悉尼不但是体育城市，还是国家金融中心、服务业中心、旅游中心。因而对奥运场馆的使用产生了不同类型的需求。
北京在以上方面，例如市民体育参与意识、基础设施完善程度等方面与悉尼相比有所不及，并且目前奥运场馆建设尺度明显大于历届，投资巨大，似乎令人担忧其未来。但是，如果考虑到北京的一些自身特点，以及中国一线城市的未来发展和城市居民生活水平、方式和态度的改变速度，我对这个城市的体育场馆和基础设施的投入以及未来使用有信心。
北京常住人口超过1300万（不包括接近400万的暂住人口），据北京市旅游局的统计，作为政治、商业、文化、旅游中心城市，北京在2001至今国外旅客数量每年以7％的比例递增，2006年国外游客数量接近400万人次。奥运会过后，由于奥运举办对北京国际形象的推广，以及北京自身生活、环境水平的整体提升，年访量有较大可能保证持续逐年递增。借鉴奥运举办城市，巴塞罗那在1990年奥运会以来，年访量由最初的170万人次增长到2005年的550万人次；悉尼在2000年奥运会以来也保持着5％左右的国际旅客量的年增长率。
虽然北京的奥运场馆有着巨大的尺度，但是考虑到北京的人口总量以及当地地理、气候特征，当地居民的健身休闲活动的范围是有着局限性的，例如它不可能像悉尼那样拥有大量海滩、水上活动，以及众多面积较大、设施齐全的市内和市郊公园。从这个角度看，当地居民和外地访客对体育场馆的选择是有限的。换句话说，北京的运动、休闲场馆面积其实并不像我们想象的那样宽裕。
体育场馆、奥运公园以及配套交通设施的建设有助于满足当地居民的锻炼、休闲、娱乐等需求，也有助于吸引周边地区及外国旅客。北京作为商业、文化中心，以及历史名城，可预见的各类型的大型体育、展览、娱乐活动的数量众多。目前的场馆建设对这些未来需求将提供重要支持。
可以说从整体看，奥运场馆和空间的赛后使用潜在需求是巨大的。与所有大型投资活动一样，奥运会的未来机遇与风险并存。奥运会建设是个巨大的系统工程，因此在设计建造、施工管理、投资组合与资产管理等方面不断地回顾、检讨并采取相应的改善措施显得十分重要。北京奥运针对改善环境、设施更新、营运安全、资产管理等方面的承诺有必要认真执行，合理监控，这一点十分重要。
（作者为澳大利亚墨尔本大学建筑建造规划学院在读博士）
