北京修改房屋租赁规定 未规定群租房人均最低面积

　　授权政府临时干预租房市场

　　问：当前的房屋租赁市场租赁关系不稳定，出租人侵害承租人权益的现象时有发生，《规定》对维护稳定的租赁关系作出了哪些规定？

　　答：目前租赁市场存在的最主要问题是租赁关系不稳定，出租人随意调整租金、缩短租期，侵害承租人承租权，直接影响了租赁市场发挥居住保障作用。在国家房地产调控的大背景下，本市也出台了限制购房的调控政策，今后大多数住房需求将通过租赁市场解决，因此通过立法规范租赁活动，保障承租人承租权利的必要性就显得更加突出。此次修改主要补充增加了以下规定：

　　一是明确出租人、承租人应当依法签订房屋租赁合同，并约定租金、租期、违约责任等内容，出租人不得单方面提高租金或缩短租期，否则应当承担违约责任。

　　二是将《合同法》中的买卖不破租赁、承租人享受优先购买权等制度写入规章，更多地体现保障承租人权利。修改后的《规定》第八条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。房屋在租赁期限内因买卖、继承、赠与等发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

　　三是对稳定租赁市场作出规定。一方面通过增加保障性住房供给，保障中低收入群体租赁需求，平抑市场价格。修订后的《规定》第十条规定，市和区、县人民政府应当制定计划，通过建设、收购等多种方式提供廉租房、公共租赁房。本市鼓励企业、个人投资建设公共租赁房。另一方面授权相关部门在租赁市场出现异常变动时采取必要的干预措施。修改后的《规定》第九条第二款规定，租赁市场在短期内出现租金较大波动等异常变化，市人民政府可以授权市发展改革、市建设(房屋)等行政部门采取必要的临时干预措施，稳定租赁市场。

　　四是规定了房屋租赁活动产生纠纷的解决途径，包括向人民调解委员会、房地产中介协会、建设(房屋)行政部门等相关单位申请调解，也可以依法申请仲裁和提起诉讼。

　　最低面积授权有关部门制定

　　问：公开征求意见期间草案规定了单位人均租住面积(建筑面积10平方米，使用面积7.5平方米)的群租限制条件，公布后《规定》没有规定具体的面积标准，而是授权有关部门制定，这样做是什么原因？

　　答：2010年4月29日至5月15日，市政府法制办在首都之窗网站上将《关于修改〈北京市房屋租赁管理若干规定〉的决定(草案)》(以下简称《修改决定(草案)》)面向社会征求意见，此次修订工作得到了社会各方面的广泛关注，共征集到意见106条，其中绝大多数是对规范群租行为提出的。

　　围绕着《修改决定(草案)》第十一项中关于人均建筑面积10平方米、使用面积7.5平方米的群租限制性规定，广大市民从不同角度提出了完善性意见：对于租住成套住宅人均建筑面积不少于10平方米的规定，许多市民指出，应适当提高人均租住面积。目前人均10平方米的规定对于较大户型的住宅出租而言仍显过低，以此标准，建筑面积在100平方米以上的住宅群租，仍可居住10人以上，群租问题带来的扰民、治安、消防、安全隐患等问题仍然十分严重；还有部分市民认为人均10平方米的规定较为苛刻，群租现象有其合理性，主要是市场上存在大量低价租赁住房的需求，人均10平方米的限制过严，将对大批低收入群体的生活造成很大影响；还有部分居民对规定人均面积的限制标准表示反对，认为出租房屋只要符合治安、消防、安全等方面的限制条件就应允许出租，没有必要对单位租住面积进行限定等等。

　　通过分析研究各方面意见我们发现，通过人均居住面积的规定对群租加以限制是十分必要的，但对标准的确定争议较大，无论如何规定，不同的利益群体对标准总会提出不同意见，并且标准的合理性也会随着租赁市场供求关系等因素的变化而变化，规定具体的标准也不利于随着客观情况的变化而调整。对此，现在的《规定》中没有规定具体的人均居住面积，而是授权由相关部门制定，增强了标准的灵活性和可操作性。

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[责任编辑：吴怡]