土地所有权须厘清
不久前记者登上柬埔寨首都金边市最高建筑加华大厦。从那里可以望见巍峨的总理府和议会大厦，在总理府对面，有一片被简易挡墙围起来的工地。当地朋友告诉记者，那就是因为土地问题陷入长期纠纷、几乎已经停工的万谷湖工地。
工地上没有任何大型机械施工，一切显得十分平静，但平静的背后是一些居民接连不断的示威和抗议。柬埔寨经济学家卡彦告诉本报记者：“从2007年万谷湖项目立项以来，已历时6年、纠纷不断，万谷湖最后很可能成为一片荒地，土地问题是造成项目夭折的根本原因。”
万谷湖周边居民中有很多没有正式土地所有权文件，但他们认为自己长期居住已经成了该块土地的主人，因而对开发公司按照违章建筑发放低额的拆迁补偿款十分不满。
作为万谷湖项目投资方，鄂尔多斯鸿骏东南亚公司总裁江惜标在接受本报记者采访时表示：“由于土地拆迁等问题引发当地居民强烈反对，公司已经决定不再参与实施该项目，目前公司已经与其他股东达成协议，由柬埔寨合作方自行开发。”
从金边出发，记者看到公路两侧很多土地被简易围墙圈占，但少有施工，大多标有“几十公顷工业用地出售”、“转让出租大量厂房”等广告，很多标牌上还有“土地租售”的中文字样。司机告诉记者，这些土地大多存在产权纠纷。
除万谷湖项目外，在西海岸省份戈公也出现了天津优联集团开发项目陷入土地纠纷的情况，当地村民也在土地拆迁问题上表示不满。而在北部桔井省，出现了中国公司开发农林业却被居民强占土地的问题。
究其根源，这些项目产生争议基本缘于柬埔寨土地所有权制度不完善。柬埔寨在红色高棉时期废除了土地私有制，许多土地所有权文件在那段时间和随后的战乱中丢失。1979年后，很多居民自发占用土地，但很少拥有法律文件，此后政府发放的家庭卡成为对居民拥有土地的非正式认可。2001年施行的土地法又造成了正式所有权证明和临时占有许可证并存的复杂局面，至今柬埔寨的土地所有权制度与原则仍然处于一个很不完善的过渡时期，因此国内土地纠纷时有发生。根据柬埔寨人权中心发布的《2007—2011年柬埔寨土地纠纷统计报告》显示，柬埔寨4年间共发生223起土地纠纷案，纠纷面积达国家领土的5%，受到影响的居民为76万人。更令外界担忧的是，土地纠纷已经触发多次暴力事件。
沿着颠簸不平的7号公路，向北行驶5个小时后，记者来到桔井省，当地有不少简易木板屋，有些只有几根木桩，大部分屋子没有人居住。柬埔寨中国商会副会长胡金林告诉记者：“一些当地居民把原有的土地卖掉后，再去占有新的土地，一旦获得土地证，就再次出售，如此循环牟取暴利。”在桔井伟业农业开发有限公司经营的特许地，记者看到这里的居民占地情况更加严重。该公司经理杨武昌告诉记者，2012年2月，特许土地内仅有4户居民在公路入口处路边生活，但短短7个月后，沿着公司修建的简易道路进入特许地搭棚子圈占土地的居民增加到300多户。
据了解，除了伟业公司外，在桔井省还有几家当地和外国公司面临严重的土地问题，其中既有搬迁纠纷，也有居民进入特许地强行占地问题，甚至有一些非政府组织和反对党为了攻击执政党或者拉选票，煽动居民非法圈占土地。
当地一名分析人士告诉记者，外国投资在土地使用过程中涉及的拆迁问题日益突出和严重，因为对于土地产权的定义并不明晰以及法律漏洞造成的土地纠纷层出不穷。2010年，柬埔寨政府出台了一项新法律，允许为了公共发展项目而征收私人财产。在柬埔寨房地产开发市场经常出现投资驱动强制拆迁的情况。除了城市，乡村农民的土地也经常被“征收”，然后转让给橡胶厂、制衣厂等开发商。
中国对柬埔寨投资主要集中在能源、矿业、轻工、房地产等行业，不可避免地涉及土地问题，而一些中资企业因为不了解柬埔寨目前混乱的土地制度，或者轻信了柬埔寨合作公司的征地承诺，低估了当地民众的反抗能量，陷入当地土地纠纷，成为一些媒体炒作的对象，在柬埔寨和国际上造成不良影响。
胡金林表示：“大规模的开发对于生态环境、居民生活都会产生巨大影响，加上在土地法律法规不完善的背景下，当地部分官员通过土地谋求私利，造成强制拆迁现象的不断出现，引起民众对投资方中国企业的误会与不满。柬埔寨一些民众文化程度不高，因此在土地问题上如何做好沟通和签订书面协议需要中国企业更具耐心，并且要与柬埔寨政府进行合作。”他提醒中资企业不能轻信某些柬埔寨合作方的承诺，“在购买、租赁土地前，应该确保土地所有者拥有在政府部门注册的有效地契，如果没有地契，应该通过核查农业或土地办公室及支持性文件来确定土地性质，避免陷入土地纠纷。”
